Наталья Чепрунова

23.12.2024 18:17

Верховный суд объяснил, как вынудить собственника продать долю в квартире

Не секрет, что собственниками одной квартиры нередко оказываются чужие друг другу люди - небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию.

А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность есть, и о ней напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких условиях владелец большей части жилья может принудительно выкупить у других собственников их небольшую долю.

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или делить имущество в суде. Обе возможности прописаны в статье 252 Гражданского кодекса. Иногда выделить долю нельзя - например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию - разумеется, если он согласен. Но возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, даже если он не хотел долю продавать.

В нашем случае муж с женой и их дочь жили в "трёшке" площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на мужа и его мать, но позже мать решила продать свою долю. И половина квартиры досталась постороннему гражданину, а он подарил треть своей доли двум гражданкам.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, супруги захотели купить часть у чужих людей. Но они не сошлись в цене. И семья пошла в суд. Спор заметил портал Право.ru. Семья попросила признать доли двух посторонних незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

Райсуд им отказал. В апелляции, напротив, решили, что требования обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом чужие, в отличие от семьи, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Посторонние собственники попытались оспорить это решение в ВС. А он поддержал апелляцию.

ВС напомнил статью 252 ГК. Там сказано, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, - должны быть одновременно соблюдены еще два условия.

Во-первых, должна отсутствовать возможность выделить долю. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратил внимание ВС. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства. Высокий суд сослался на п. 36 Пленума ВС и ВАС ( 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Эксперты объяснили, как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника.

Вот их инструкция. В суд надо представить данные о наличии у этого человека другой недвижимости (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать, что он никогда не жил в квартире. Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию жилья. Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля "лишнего" собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение, или нельзя выделить долю так, чтобы на ней можно жить.

Определение Верховного суда N 5-КГ17-51